Departamentos hasta USD 125.000 en CABA: qué se consigue en 2026
Departamentos hasta USD 125.000 en CABA
Según un análisis de la plataforma Roomix sobre búsquedas realizadas en julio de 2026, publicado por iProfesional, el comprador que fija un tope para un departamento suele buscar propiedades de hasta USD 125.000, dentro de un rango de búsqueda que va de USD 80.000 a USD 200.000. Un relevamiento anterior de Zonaprop, publicado por BAE Negocios en diciembre de 2025, ya mostraba que el 68% de la demanda en CABA se concentraba en departamentos de entre USD 100.000 y USD 175.000.
La pregunta práctica es una sola: ¿qué se consigue hoy con ese presupuesto? En esta guía lo calculamos con datos de 2026 y te dejamos las cuentas para que las repitas con tu número.
Qué se consigue en promedio
El Index de Zonaprop de octubre de 2026 ubica el precio medio de los departamentos de CABA en USD 2.493 por m². Con esa referencia, estos son los valores de las unidades promedio que toma el informe:
| Tipo de departamento | Superficie | Valor medio (Zonaprop, octubre 2026) |
|---|---|---|
| Monoambiente | 40 m² | USD 111.000 |
| 2 ambientes | 50 m² | USD 132.000 |
| 3 ambientes | 70 m² | USD 181.000 |
Con USD 125.000, a precio medio de la Ciudad, se compran unos 50 m² (125.000 dividido 2.493). Un monoambiente medio entra con margen, un 2 ambientes medio queda a USD 7.000 de tu tope y un 3 ambientes medio queda fuera.
El mismo informe indica que el precio medio subió 1,8% en los últimos 12 meses y que se mantiene 11% por debajo del máximo histórico de la serie.
La cuenta que depende de tu barrio
El precio por m² cambia mucho según la zona: Zonaprop registra un máximo de USD 6.141 por m² en Puerto Madero y un mínimo de USD 1.067 en Lugano, según su informe de octubre de 2026. La fórmula es simple: metros cuadrados = presupuesto dividido precio por m² del barrio.
| Si el barrio cuesta (USD por m²) | Con USD 125.000 comprás |
|---|---|
| 1.067 (mínimo de CABA) | casi 117 m² |
| 2.000 | 62 m² |
| 2.493 (promedio de CABA) | 50 m² |
| 3.000 | 42 m² |
| 3.500 | 36 m² |
| 6.141 (máximo de CABA) | poco más de 20 m² |
Los valores de USD 2.000, 3.000 y 3.500 son escenarios ilustrativos para que puedas hacer tu propia cuenta. Buscá el precio por m² del barrio que te interesa en un informe actualizado (el Index de Zonaprop se publica todos los meses) y reemplazá el número. Así sabés de entrada cuántos metros podés esperar.
Cuánto de tu presupuesto es para gastos
Si tu tope de USD 125.000 es el total que podés gastar, parte se va en gastos de la operación. En nuestra guía de gastos de escrituración calculamos, para una vivienda única exenta de Sellos y suponiendo que el comprador paga los honorarios del escribano y una comisión inmobiliaria acordada del 3% al 4%, entre 4,8% y 7,3% del precio, sin contar registro y certificados. Con esos supuestos, el precio de compra tendría que ubicarse entre unos USD 116.500 y USD 119.300 para que todo entre en USD 125.000.
Estos porcentajes son orientativos y dependen de lo que se acuerde en cada operación. Antes de ofertar, pedí un presupuesto detallado para conocer el costo total.
Dónde hay más búsqueda que oferta
El análisis de Roomix indica que Palermo es, por lejos, el barrio más buscado, seguido por Belgrano y Recoleta. Pero la mayor tensión entre búsqueda y oferta no está ahí: en Palermo y Recoleta hay mucha búsqueda, pero también mucha oferta. El barrio más disputado es Colegiales, seguido por Chacarita, Coghlan y Saavedra, donde la relación entre búsquedas y avisos disponibles muestra una mayor presión de la demanda.
Para quien tiene un tope, esto significa que puede encontrar más consultas por cada aviso disponible en esas zonas. Por eso, también puede ser útil ampliar la búsqueda a barrios vecinos y comparar alternativas. Zonaprop agrega que el 74% de los barrios registra una suba de precio interanual, con Villa Riachuelo y La Boca entre los de mayor incremento.
Podés ver la oferta de algunos de esos barrios en nuestras páginas de Saavedra, Colegiales, Núñez, Villa Urquiza, Caballito y Almagro.
Cómo negociar con un tope
Mirá si el aviso ya bajó de precio. Según Zonaprop, el 26% de los departamentos publicados en octubre de 2026 tuvo una baja de precio en los últimos seis meses, y la reducción promedio fue del 5,8%.
Hacé la cuenta de tu margen. Si un 2 ambientes medio de USD 132.000 baja ese 5,8%, queda en unos USD 124.300: entra en tu tope. Es un ejemplo basado en el promedio de las bajas registradas, no una promesa de cuánto va a ceder un vendedor en particular.
Tené el dinero listo. El 19% de las escrituras de septiembre de 2026 se hizo con hipoteca, según Zonaprop; el 81% restante se realizó sin hipoteca. Contar con los fondos disponibles y poder demostrarlo puede ser un argumento al negociar.
Compará metros, no solo precio. Un aviso más barato puede ser más chico: calculá siempre el precio por m².
Mirá los gastos del edificio. Las expensas pesan en el costo mensual. En nuestra guía de PH sin expensas vemos cuánto cambia esa cuenta.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos metros cuadrados compro con USD 125.000 en CABA?
A precio medio de la Ciudad (USD 2.493 por m², según Zonaprop de octubre de 2026), unos 50 m². En barrios más caros son menos, y en los más económicos son bastantes más.
¿Cuánto cuesta un departamento de 2 ambientes en CABA?
El departamento medio de 2 ambientes y 50 m² tiene un valor de USD 132.000 según el Index de Zonaprop de octubre de 2026.
¿Cuál es el barrio más económico de CABA?
Según el mismo informe, Lugano tiene el menor precio medio por m² (USD 1.067) y Puerto Madero el mayor (USD 6.141).
¿Cuáles son los barrios más buscados?
Según Roomix, Palermo, Belgrano y Recoleta encabezan las búsquedas. En relación con la oferta disponible, Colegiales, Chacarita, Coghlan y Saavedra son algunos de los barrios con mayor presión de demanda.
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